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乐彩网网站老房子全省首装电梯 本网详细解码加装政策及其操作模式

2015-08-30 21:17:20来源:乐彩网网站网分享到

科信苑小区多个单元门前已开挖电梯井

乐彩网网站网(记者 缪静)近日,市城乡规划建设和住房保障局为汇兴路科信苑小区4栋加装电梯项目发放了“准生证”。这是《乐彩网网站市既有住宅增设电梯实施意见》(以下简称《意见》)自6月发布以来,我省首个获批进入施工阶段的老房子加装电梯项目。

按照《意见》要求,该项目从征求全部居民书面同意、相关部门审核、公示,到获得“准生证”,共历时45天。据市城乡规划建设和住房保障局相关负责人介绍,目前乐彩网网站有3栋老房子已获书面同意,将进入公示,还有20栋老房子正在征求意见。

今年6月,我市成为全省既有建筑增设电梯试点地区,乐彩网网站市出台相关实施意见,为每个加装电梯项目提供约20万元补贴。消息一经发布,引发超高关注:怎样跨过全体业主一致书面同意的硬性门槛?手续报批需多长时间?工程款怎样给付?一系列问题的讨论持续发酵。而今,科信苑小区的经验或许能够给其他小区带来启发。

第一关:“100%同意”的硬性门槛

他们是怎样跨过的?

“老房子可以加装电梯?国家还给补贴?不仅方便了出行,房子还增值了。”6月初,听到消息的科信苑部分业主跃跃欲试,抱着试探的心态,有人积极走访相关部门进行咨询。该小区物业公司——广厦物业开发中心,也听到了“风声”。“要是小区多数业主都有意愿,何不来个全面升级?” 该物业总经理张维心里虽这么想,但却没底。因为,根据《意见》规定,加装电梯须所有业主书面同意。

紧接着,业委会和物业商量,在小区做一次摸底。结果显示:80%业主同意,10%业主持观望态度,10%业主持反对意见,小区4栋楼都有加装意向。但是,离“全部同意”目标还有一定距离。

2004年建成的科信苑,有4栋楼共计6个单元,每栋楼有7层,中老年居民占比40%。摸底中持反对意见的业主主要来自于底楼、二楼,因为他们不使用电梯,加装反而会影响采光和出行。

如何让居民都同意?物业公司被业委会推荐为业主牵头方,协助实施说服工作。他们开始从解决反对者家中的琐碎问题入手,比如:有底楼住户反映临街饭馆油烟呛人,要求增设排烟管道,物业公司对这些切实问题一口答应,再动之以情,晓之以理,慢慢做业主思想工作。“为了避免邻里矛盾激化,我们还挨家挨户上门做工作。”张维说,旁敲侧击和入户拜访的说服技巧,效果显现,目前,77户业主已有76户同意,唯有最后一户持反对意见的业主所在单元未开工基建。

第二关:从1年缩短到45天

报批程序非想象中复杂?

按照市住建局的答复,按正常立项、用地审批等程序走,大概耗时1年。但科信苑项目从征求意见,递交材料,审核、公示,到获得“准生证”,总共45天。

从1年缩短到45天,难道报批程序并非想象中复杂?原来,我市制定的一份《规划申请不予受理通知书》,可为业主们省事。

市住建局相关负责人解释,建设、财政、国土、气象、质监、公安6个部门出台文件,制定了《规划申请不予受理通知书》,明确规定凡是符合4种情形的,都可免于办理漫长的规划审批手续,只需住建局审核、报备要件即可。

四种情形包括:加装电梯通过连廊与原楼梯转台相连的,连廊长度不大于2米;加装电梯通过连廊与客厅、餐厅、卧室相连的,电梯与原住宅外墙距离不大于2米,连廊进深不大于1.5米;加装电梯直接与原建筑外廊连接的;加装电梯影响既有消防通道的情况,由相关部门视情况判定准许。

该负责人介绍,考虑到加装电梯后要确保建筑安全、保留消防通道,所以规定了上述4种情形。要件审核由市住建局完成,无需业主到多个部门奔波。

第三关:资金筹措怎样才合理?

不同楼层按比例出资

“物业公司作为业主牵头方,必须要注意把握如何平衡建设过程中和建成以后的各种关键性问题。”张维举了一个例子:签合同后,是先收钱,还是完工后收钱?“我们采取的后收钱!”张维表示,这样可以规避“先收钱”产生的矛盾:要是先收钱,前期收少了,后期补收,非常难;要是前期收多了,大家认为太贵,或许不愿意而放弃?

除此之外,业主们最关心的问题无疑是“不同楼层之间怎么出钱”?在市住建局前期印发的《既有住宅增设电梯指导手册》上,不仅有电梯协议书模板,还对安装费用各楼层出资比例提出了参考意见。据《指导手册》出资参考,以7层住宅为例:1层按照0.6比例补偿;2层不用电梯时按照0.4比例补偿,如使用电梯时,既不出资、也不获补偿;3层按1.0比例出资、4层按照1.1比例出资;5层按照1.2比例出资、6层按照1.3比例出资、7层按照1.4比例出资。

科信苑结合自身实际,在参考《指导意见》的基础上,制定了适合自身的补偿机制和出资比例,即:1层按照0.2比例补偿,2层按照0.2比例出资,3层按照1.1比例出资,4层按照1.2比例出资……以此类推。“原因在于,我们小区加装电梯的设计位置退到外面2.5米左右,对住户影响小;从2层就可享受电梯,所以2层也应该出一定比例的钱。”张维介绍。

以科信苑业主选择的品牌电梯安装总计费用毛算,除去政府补贴的20万,按该小区出资方式计算,预计住户不同楼层出资区间大概在2.5万至4万。

建成后可能出现的问题,物业公司也提前考虑了。“同意安装电梯,不等于会出资,并使用电梯。”张维说,对于这类不愿出资的业主,物业公司又有一套自己摸索出来的办法。“关键还在于垫资问题。”

对此,物业公司的设想是,该单元3楼以上若有一户不出资,则由3楼及以上住户先期垫资,待以后不出资者需要使用电梯时,支付本和息。最终,垫资问题决定由该小区物业公司承担。由于不出资者或会占一定比例,在加装电梯设计时,科信苑采用刷卡方式使用。

第四关:施工方与业主方的争论

工程款怎样支付?

开工前一天,施工单位和物业公司曾有过一段争论。施工方要求业主签字同意时即先收取费用,而后者坚持工程结束再收取费用。

“垫资量太大了!3、4部电梯,我们就要垫付120万。照此下去,今后根本做不动。” 施工方乐彩网网站远东电梯服务有限公司负责人周华贵倍感压力。张维则表示,若先收取业主款项并支付,则无法应对额外支出。十年以前建造的小区,没地下管网图,“地勘”过后才发现,水电气管线需改动。而这笔额外支出轻则上万元。“先收钱支付工程款,完工时不够怎么办?”

那么,改装管道这些新产生的费用从哪儿来?张维坦言,由于小区90%以上住户是教育系统及相关单位职工,这些费用由有教育背景的物业公司承担。住建部门建议,普通小区应提前考虑到补偿成本,协商后纳入总体成本。

采访中,记者了解到,科信苑加装电梯动工的消息,在汇东片区引发较强关注度,居民普遍反映居民单个力量薄弱,希望所在社区和物业公司助力。但现实情况是,社区和物业公司并不太积极。居民有加装想法,却难以实施。

有市民为额外费用的“补偿成本”想了个办法:建议将国家政策补贴的20万分为两部分:向每部电梯补贴19万,剩余1万元作为相关工作的报批经费,直接补贴到社区、业委会或物业公司,解决他们因增加工作量而无工作经费的困局。

第五关:资金监管怎样透明化?

引入第三方审计公司

“价格合不合理,资金如何透明监管?不是施工方说了算,业主和物业公司说了也不算。”张维说,合同草签、报价,都是意向性数字,专业问题不容易搞懂,所以只能引入第三方审计公司,一切以审计结算为准。

为规避质量问题引发不必要的纠纷,物业公司作为业主牵头方,专门聘请了经市审计局认定的有资质的审计公司和监理公司,以此保证费用的透明和工程的质量。整个费用采用物业前期垫付,实行边安装、边收费的原则。在签合同后预付部分订金,工程验收合格后再付总款的90%(含国家财政补贴部分),验收一月后再付5%,剩余5%作为质保金,一年后支付。

垫资后,如何保证回收,防止赖账?物业公司自有一套“战略”。公司与业主约定,在审计结算完毕后10天内,业主必须交清费用,否则将按银行贷款利息追加;如果按期交纳费用的业主,将会享受物业费一次性定额优惠;建成使用过程中,如出现不交维修、维护费或电费,公司将会采取停卡的方式进行制约。

据介绍,科信苑加装电梯项目预计今年9月底将完工验收。

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